¿Necesita una hipoteca?

Si Usted está pensando adquirir una propiedad en la Costa del Sol y necesita una hipoteca para financiar la compra, nos hemos asociado con uno de los corredores de hipotecas más importantes de la costa, Cred & Gest Intermediaciones, quienes hablan tanto inglés como español y que no sólo le asesorarán acerca del funcionamiento del proceso hipotecario, sino que además estarán con usted en cada paso del camino para ayudarle a obtener su hipoteca.

A pesar de la caída del mercado inmobiliario español en los últimos años, y contrario a los que muchos informes de prensa quieren hacer creer, todavía es posible que compradores puedan obtener un préstamo hipotecario en España, dependiendo de las circunstancias financieras del cliente.

Lo que sí es cierto es que los bancos españoles, así como la mayoría de los bancos de todo el mundo, están siendo muy cautelosos a la hora de prestar dinero, en estos momentos.

Pero supongamos que Usted sí necesita un préstamo hipotecario para comprar. Los criterios más importantes, para cualquier banco español, a la hora de estudiar una solicitud de hipoteca son:

Sus circunstancias financieras personales/índice de deuda

Al solicitar una hipoteca de un banco español, éste examinará la diferencia entre sus ingresos netos mensuales y sus obligaciones/gastos fijos mensuales (hipotecas, préstamos) a fin de determinar si están o no dispuestos a prestarle dinero. No le concederán una hipoteca si la relación entre el ingreso neto y los gastos está entre el 33% y el 40%.

Porcentaje de financiación.

Conseguir una hipoteca del 100% en España se ha hecho cada vez más difícil en los últimos años, especialmente para compradores extranjeros.

Esto se debe a que a la hora de evaluar cualquier solicitud de hipoteca, los bancos hacen una clara distinción entre residentes y no-residentes.

Para los residentes, por lo general, se concede hasta el 80 – 100% del valor de la propiedad (tal como se indica en los títulos de propiedad) o de la tasación de la vivienda por parte del banco, la cifra que resulte más baja. Para no-residentes, normalmente, le prestarán como máximo un 70% de estos valores (el más bajo).

Tasas de interés introductorias

Normalmente, los bancos españoles ofrecen hipotecas con una tasa de interés introductoria inicial, que se cobra durante el primer periodo fijo de la hipoteca y se aplica por lo general los primeros 6 meses o el primer año.

Revisión del diferencial

Después del período de interés que se mencionó anteriormente, el banco aplicará una nueva tasa de interés al capital pendiente de su hipoteca.

Esta se calcula en base a la tasa vigente del EURIBOR en ese momento, más la suma de un porcentaje adicional, que viene a ser, en efecto, el margen de ganancia del banco.

Gastos de compra y de hipoteca

Una cosa muy importante a tener en cuenta a la hora de presupuestar la compra de una propiedad en España, con un crédito hipotecario, es que Usted deberá pagar entre un 10-11% del valor de la propiedad en honorarios, gastos  e impuestos. Este porcentaje se debe sumar al precio de la propiedad.

Estos costes se desglosan de la siguiente manera:

El día en que se firma la compra de la propiedad, Usted o su representante legal tendrán que estar presentes en una notaría local en la que se firmarán dos documentos: la escritura del título de propiedad de la vivienda y la escritura del crédito hipotecario.

Por cada uno de estos documentos Usted tendrá que pagar unos costes que son prácticamente idénticos. Estos cubren los honorarios cobrados por el notario, el registro de la propiedad y los honorarios de su asesor financiero, junto con un impuesto que se paga a la Hacienda Pública española.

Los costos de notaría, registro de la propiedad y de sus asesores financieros son costos estandarizados y están calculados como un porcentaje del valor de la propiedad según lo declarado tanto en los títulos de propiedad como en la escritura de la hipoteca.

Impuestos

Independientemente de si Usted es un ciudadano español o extranjero, cuando Usted compra una propiedad en España está obligado, por ley, a pagar un impuesto al gobierno español.

Este impuesto se llama “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales” (ITP), y se calcula en un 7% en el caso de que esté comprando una vivienda de segunda mano y un 1% si Usted está comprando una vivienda de obra nueva de un promotor.

Además, si usted tiene una hipoteca española está obligado a pagar un impuesto adicional al gobierno para cubrir los Actos de Documentos Jurídicos (ADJ).

Impuestos especiales para residentes menores de 35 años.

Los residentes españoles, menores de 35 años, que compran su residencia habitual, por primera vez y por menos de 130.000€ sólo tendrán que pagar un 3,50% por una casa de segunda mano y el 0,50% en el caso de una vivienda de obra nueva.

En este caso, también el impuesto de ADJ se reduce al 0,36%.

IVA

IVA en España solo se paga en propiedades de obra nueva, y asciende normalmente a un 8%.

Sin embargo, en un intento para reactivar el mercado inmobiliario en España, el gobierno español ha reducido temporalmente el IVA a la mitad, es decir se pagará tan sólo un 4% de IVA durante todo el 2012.

Comisiones bancarias

Además de los gastos de notaría y registro de la propiedad, etc.,  también tendrá que pagar ciertas comisiones bancarias que incluyen una Comisión de Apertura de hipoteca (que está entre un 0% y un 2%) y una Tasación Oficial.

Este porcentaje adicional se puede negociar a la baja si usted también contrata otros productos del banco como pólizas de seguro, domiciliación de otros pagos, etc.

Para el no-residente, sin embargo, los bancos no suelen estar muy abiertos a negociación.

Otra cosa a tener en cuenta es que dada la situación actual, los bancos españoles han aumentado el % que se incrementa en la tasa de interés, después del período de interés inicial, para compensar el hecho de que el EURIBOR se encuentra  actualmente en un nivel muy bajo, manteniendo así sus márgenes de ganancia.

En estos momentos, un residente obtendría una hipoteca con una tasa que estaría entre EURIBOR + 0.80%  a EURIBOR +2.75%.

Los no-residentes estarían pagando como mínimo EURIBOR más 1.50%.

Tasas de interés con suelo

Este es un tipo de interés mínimo que algunos bancos fijan para garantizar sus ganancias contra las reducciones adicionales del diferencial EURIBOR, y es algo que debe evitarse a toda costa.

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Los comentarios de muchos de nuestros clientes es que su nivel de profesionalidad es insuperable, lo que hace que un proceso, que es esencialmente complicado, resulte verdaderamente sencillo.

Es más, ellos solo cobrarán una tarifa por sus servicios una vez que su hipoteca haya sido aprobada y se hayan firmado oficialmente las escrituras de su propiedad.

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Posted in Noticias on 08-02-2012